Der französische Immobilienmarkt befindet sich seit 2023 in einer Korrekturphase nach mehreren Jahren nahezu ununterbrochener Steigerung. Rückgang der Transaktionen, Anstieg der Kreditkosten, Verschärfung der energetischen Anforderungen: Die Parameter, die in ein Immobilienprojekt im Jahr 2024 einfließen müssen, sind nicht mehr dieselben wie vor drei Jahren. Das Verständnis dieser Entwicklungen ermöglicht es, einen Kauf oder eine Mietinvestition auf realistischen Grundlagen zu planen.
DPE und Mietverbot-Kalender: das Kriterium, das Käufer unterschätzen
Das Energieausweis-Dokument ist nicht mehr ein beiläufiges Dokument, das in ein Verkaufsdossier geschoben wird. Es bestimmt nun die Möglichkeit, eine Immobilie überhaupt zu vermieten. Wohnungen der Klasse G dürfen seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr vermietet werden, und die Klassen F folgen 2028, dann die Klassen E im Jahr 2034.
Für einen Mietinvestor erfordert dieser Verlauf eine Kalkulation bereits in der Erwerbsphase. Der Kauf einer Immobilie der Klassen F oder G zu einem reduzierten Preis mag attraktiv erscheinen, aber das Budget für energetische Renovierungen muss in den ursprünglichen Finanzierungsplan integriert werden. Ohne Renovierungsarbeiten wird die Immobilie innerhalb eines bekannten Zeitrahmens unvermietbar.
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Das Gesetz Le Meur, das seit dem 21. November 2024 gilt, fügt eine spezifische Anforderung für Ferienwohnungen hinzu. In den betroffenen Gemeinden kann eine neue Genehmigung zur Nutzungsänderung einen DPE zwischen A und E verlangen. Eine für die saisonale Vermietung vorgesehene Immobilie wird daher nicht nach denselben Kriterien wie eine klassische Mietinvestition ausgewählt.
Alt oder neu im Jahr 2024: zwei Märkte mit gegensätzlichen Dynamiken
Die Kluft zwischen dem Markt für Bestandsimmobilien und dem für Neubauten hat sich im Jahr 2024 verstärkt. Die schrittweise Entspannung der Kreditkosten hat hauptsächlich die Transaktionen im Bestand unterstützt, wo die Preise eine Korrektur eingeleitet hatten.
Neubauten sind weiterhin durch mehrere gleichzeitige Faktoren benachteiligt: Rückgang der Bauanträge, Vermarktungsschwierigkeiten der Entwickler, Veränderungen bei den öffentlichen Förderprogrammen. Ein Bauprojekt wird nicht mit denselben Annahmen wie ein Kauf im Bestand betrachtet.
Im Bestand bietet der Preisrückgang, der in einigen Metropolen beobachtet wird, Verhandlungsspielräume, die vor zwei Jahren nicht vorhanden waren. Im Gegensatz dazu wirkt sich der energetische Zustand der Immobilie auf den Wiederverkaufswert und die Vermietbarkeit aus, was den DPE als Auswahlfilter zurückbringt.
Steigende Erwerbsnebenkosten: ein oft vergessenes Posten
Die Gesamtkosten eines Kaufs beschränken sich nicht auf den angezeigten Preis und den Zinssatz. Seit April 2025 haben die meisten Departements den regionalen Satz der Grunderwerbsteuer vorübergehend von 4,5 % auf 5 % erhöht. Bei einem Kauf von mehreren Hunderttausend Euro stellt dieser zusätzliche halbe Punkt eine konkrete Mehrbelastung dar, die eingeplant werden muss.
Diese Erhöhung wird als vorübergehend dargestellt, aber die Rückmeldungen aus der Praxis gehen diesbezüglich auseinander. Mehrere Beobachter schätzen, dass die Maßnahme über den ursprünglichen Termin hinaus verlängert werden könnte. Sie in ein Erwerbsbudget zu integrieren, bleibt vorsichtig.
Kreditkosten für Immobilien: den Trend lesen, ohne ihn zu überinterpretieren
Nach dem raschen Anstieg der Zinsen zwischen 2022 und 2023 (von etwa 1 % auf fast 5 % bei bestimmten Laufzeiten) hat sich 2024 eine Entspannung abgezeichnet. Dieser schrittweise Rückgang hat den Haushalten etwas Kreditspielraum zurückgegeben, aber die Finanzierungsbedingungen sind nicht auf das Niveau vor 2022 zurückgekehrt.
Mehrere Punkte verdienen Beachtung, bevor ein Kreditantrag gestellt wird:
- Der Nominalzins spiegelt nicht die Gesamtkosten des Kredits wider. Die Kreditnehmerversicherung, die Garantiegebühren und die Bearbeitungsgebühren können einen erheblichen Teil der Gesamtkosten über die Laufzeit des Kredits ausmachen.
- Die Vergabebedingungen bleiben durch die Empfehlungen des HCSF geregelt, die die Verschuldungsquote auf 35 % des Nettoeinkommens und die Laufzeit auf 25 Jahre (27 Jahre im Neubau mit Stundung) begrenzen.
- Ein Eigenkapital bleibt ein entscheidender Verhandlungsspielraum gegenüber den Banken, die bei Kreditnehmerprofilen selektiv bleiben.
Die Kreditfähigkeit hängt sowohl vom Profil des Käufers als auch vom angezeigten Zinssatz ab. Zwei Haushalte mit demselben Einkommen, aber unterschiedlichen Eigenkapitalniveaus werden nicht dieselben Bedingungen erhalten.
Energieeffizienzklasse F und G: Kaufgelegenheit oder finanzielle Falle
Immobilien der Klassen F und G werden mit einem Abschlag im Vergleich zu besser klassifizierten Wohnungen gehandelt. Dieser Abschlag zieht Käufer an, die hoffen, die Immobilie zu renovieren und aufzuwerten. Die Strategie kann funktionieren, basiert jedoch auf mehreren schwer zu kontrollierenden Variablen.
Die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten hängen vom bestehenden Bau (Dämmung, Heizsystem, Belüftung, Fenster) ab. Ein umfassendes Renovierungsprojekt überschreitet oft die ursprünglichen Schätzungen, insbesondere im Bestand, wo versteckte Mängel während der Arbeiten auftreten können.
Finanzielle Hilfen (MaPrimeRénov’, Energieeinsparzertifikate) ermöglichen es, die Rechnung zu senken, aber die Anspruchsvoraussetzungen und die Beträge ändern sich regelmäßig. Ein Finanzierungsplan, der auf der Grundlage der zum Zeitpunkt T geltenden Hilfen erstellt wird, kann unausgewogen werden, wenn sich die Richtlinien zwischen der Unterzeichnung und dem Beginn der Arbeiten ändern.
- Überprüfen Sie die DPE-Klasse der Immobilie und die erforderlichen Arbeiten, um mindestens die Klasse E vor 2034 zu erreichen
- Die Arbeiten mit einem Fachmann vor dem Kaufangebot kalkulieren, nicht danach
- Die verfügbaren Hilfen zum Zeitpunkt des Kaufs identifizieren und eine Marge für Änderungen der Programme einplanen
- Die Dauer der Arbeiten antizipieren, die die Vermietung und damit die Rendite beeinflusst
Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 belohnt Käufer, die die regulatorischen Anforderungen bereits bei der Suche nach der Immobilie berücksichtigen, nicht erst nach der Unterzeichnung. Der DPE, die Grunderwerbsteuer, die Kreditbedingungen und der Mietverbot-Kalender bilden eine Reihe von miteinander verbundenen Parametern. Das Vernachlässigen eines dieser Punkte führt zu Mehrkosten oder zu einer unvermietbaren Immobilie.
