De Franse vastgoedmarkt bevindt zich sinds 2023 in een fase van correctie na meerdere jaren van bijna ononderbroken stijging. Terugval van transacties, stijging van de kredietrentes, versterking van de energie-eisen: de parameters die in een vastgoedproject in 2024 moeten worden geïntegreerd, zijn niet meer dezelfde als drie jaar geleden. Het begrijpen van deze evoluties maakt het mogelijk om een aankoop of een huurinvestering op realistische basis te calibreren.
DPE en verbod op verhuur: de criteria die kopers onderschatten
Het energieprestatiecertificaat is niet langer een bijdocument dat in een verkoopdossier wordt gestopt. Het bepaalt nu zelfs de mogelijkheid om een pand te verhuren. Woningen met een classificatie G mogen vanaf 1 januari 2025 niet meer worden verhuurd, en de klasse F volgt in 2028, daarna de klasse E in 2034.
Voor een huurinvesteerder vereist deze traject een berekening vanaf de acquisitiefase. Het kopen van een pand met een classificatie F of G tegen een gereduceerde prijs kan aantrekkelijk lijken, maar het budget voor energieverbeteringen moet worden opgenomen in het initiële financieringsplan. Zonder werkzaamheden wordt het pand onbruikbaar voor verhuur binnen een bekende termijn.
Huurinvesteringsprojecten winnen aan waarde als ze worden geanalyseerd vanuit het perspectief van vastgoed op Gone Magazine, dat regelmatig de marktdynamiek op regionaal niveau behandelt.
De wet Le Meur, die van kracht is sinds 21 november 2024, voegt een specifieke beperking toe voor vakantiewoningen. In de betrokken gemeenten kan een nieuwe vergunning voor wijziging van gebruik een DPE vereisen tussen A en E. Een pand dat bestemd is voor seizoensverhuur wordt dus niet gekozen op dezelfde criteria als een klassieke huurinvestering.
Oud of nieuw in 2024: twee markten met tegengestelde dynamiek
De kloof tussen de oude en nieuwe markt is in 2024 groter geworden. De geleidelijke ontspanning van de kredietrentes heeft vooral de transacties in de oude markt ondersteund, waar de prijzen een correctie hadden ingezet.
De nieuwe markt wordt benadeeld door verschillende gelijktijdige factoren: terugval van de bouwvergunningen, moeilijkheden bij de commercialisering door ontwikkelaars, evolutie van de publieke ondersteuningsmaatregelen. Een bouwproject wordt niet benaderd met dezelfde aannames als een aankoop in de oude markt.
In de oude markt biedt de prijsdaling die in sommige metropolen is waargenomen, onderhandelingsmarges die er twee jaar geleden niet waren. Daarentegen weegt de energieprestatie van het pand op de wederverkoopwaarde en de verhuurmogelijkheden, wat terugkomt op de DPE als selectiecriteria.
Verhoogde aankoopkosten: een vaak vergeten post
De totale kosten van een aankoop beperken zich niet tot de weergegeven prijs en de kredietrente. Sinds april 2025 hebben de meeste departementen tijdelijk het departementale tarief voor overdrachtsbelasting verhoogd van 4,5 % naar 5 %. Bij een aankoop van meerdere honderdduizenden euro’s vertegenwoordigt dit extra halve punt een concrete meerkost die moet worden voorzien.
Deze verhoging wordt als tijdelijk gepresenteerd, maar de ervaringen op de grond verschillen hierover. Verschillende waarnemers schatten dat de maatregel mogelijk langer kan worden verlengd dan de oorspronkelijke deadline. Het opnemen in een acquisitiebudget blijft verstandig.
Kredietrente vastgoed: de trend lezen zonder deze te overinterpreteren
Na de snelle stijging van de rentes tussen 2022 en 2023 (van ongeveer 1 % naar bijna 5 % voor bepaalde looptijden), is er in 2024 een ontspanning begonnen. Deze geleidelijke daling heeft de leencapaciteit van huishoudens enigszins hersteld, maar heeft de financieringsvoorwaarden niet teruggebracht naar het niveau van voor 2022.
Verschillende punten verdienen aandacht voordat een leningdossier wordt opgesteld:
- De nominale rente weerspiegelt niet de totale kosten van de lening. De kredietverzekering, de waarborgkosten en de dossierkosten kunnen een aanzienlijk deel van de totale kosten over de looptijd van de lening vertegenwoordigen.
- De voorwaarden voor toekenning blijven gebonden aan de aanbevelingen van de HCSF, die de schuldenlast beperkt tot 35 % van het netto-inkomen en de looptijd tot 25 jaar (27 jaar in de nieuwe markt met uitstel).
- Een persoonlijke bijdrage blijft een bepalende onderhandelingsfactor bij banken, die selectief blijven op de profielen van kredietnemers.
De leencapaciteit hangt zowel af van het profiel van de koper als van de weergegeven rente. Twee huishoudens met hetzelfde inkomen maar verschillende niveaus van eigen inbreng zullen niet dezelfde voorwaarden krijgen.
Thermische doorlatendheid: aankoopkans of financiële val
Panden met classificaties F en G worden verhandeld met een korting ten opzichte van beter geclassificeerde woningen. Deze korting trekt kopers aan die hopen het pand te renoveren en te waarderen. De strategie kan werken, maar is afhankelijk van verschillende moeilijk te beheersen variabelen.
De kosten van energieverbeteringswerkzaamheden zijn afhankelijk van het bestaande gebouw (isolatie, verwarmingssysteem, ventilatie, timmerwerk). Een totale renovatie overschrijdt vaak de oorspronkelijke schattingen, vooral in de oude markt waar verborgen gebreken tijdens de werkzaamheden kunnen opduiken.
Financiële hulp (MaPrimeRénov’, energiezuinigheidscertificaten) maakt het mogelijk om de factuur te verlagen, maar de voorwaarden voor geschiktheid en de bedragen evolueren regelmatig. Een financieringsplan dat is afgesloten op basis van de op dat moment geldende subsidies kan uit balans raken als de tarieven veranderen tussen de ondertekening en het begin van de werkzaamheden.
- Controleer de DPE-klasse van het pand en de noodzakelijke werkzaamheden om minimaal de klasse E vóór 2034 te bereiken
- Schakel een professional in om de werkzaamheden te begroten vóór het aankoopaanbod, niet erna
- Identificeer de beschikbare subsidies op het moment van aankoop en voorzie een marge in geval van wijziging van de regelingen
- Anticipeer op de duur van de werkzaamheden, die de verhuur beïnvloedt en dus de opbrengst
De vastgoedmarkt in 2024 beloont kopers die de regelgeving vanaf het begin van de zoektocht naar het pand integreren, niet pas na de ondertekening. De DPE, de overdrachtsbelasting, de kredietvoorwaarden en de kalender van het verhuurverbod vormen een geheel van onderling afhankelijke parameters. Het negeren van een van deze factoren leidt tot extra kosten of een onbruikbaar pand.
